Dědictví
Procesu dědictví se ve svých životech nevyhneme. V následujících řádcích proto shrnuji základní informace, které se ho týkají.
Bez ohledu na to, zda k dědictví nemovitosti dochází ze zákona nebo na základě závěti či dědické smlouvy, proces vyřízení dědictví vyžaduje pokaždé
- odhad tržní ceny ke dni úmrtí zůstavitele
- zápis nového vlastníka (vlastníků) do katastru nemovitostí.
Následně se dědic může rozhodnout např. pro
- vyplacení / prodej podílů na nemovitosti
- prodej nemovitosti
- pronájem.
K těmto krokům však může dojít až po nabytí právní moci rozhodnutí o dědictví, příp. je lze řešit např. smlouvou o smlouvě budoucí. Takový postup by ale měl být výjimečný, protože nemusí být pro prodávajícího výhodný.
Dědické právo je samostatná právní oblast, bližší informace najdete např. zde. V České republice je dědictví osvobozeno od daně z příjmů pro všechny dědice. Při dědictví nad 5 mil. Kč však nezapomeňte informovat finanční úřad.
Samostatným tématem je dědictví členského podílu v bytovém družstvu, neboť se nejedná se o nemovitost. Takové dědictví má zcela odlišná pravidla a pojí se s ním právo nájmu bytu. Celý proces
a možnosti řešení vychází z toho, zda zůstavitel byl ženatý / vdaná a kolik je dědiců.
Odhad tržní ceny nemovitosti (nemovitostí)
Notář potřebuje zjistit hodnotu dědictví, aby mohl stanovit hodnotu dědictví, rozdělit podíly a finanční vypořádání mezi dědice a vyčíslit svou odměnu, která je dána zákonem.
Zápis do katastru nemovitostí
Zápis do katastru zajišťuje v rámci dědického řízení notář - dědic se tedy o provedení vkladu do katastru nemovitostí nestará a ani za vklad neplatí žádný správní poplatek. Vlastníkem se dědic nestává "automaticky" nebo zápisem do katastru nemovitostí, ale dnem nabytí právní moci rozhodnutí o dědictví. Právní moc nabyde usnesení po uplynutí odvolací lhůty 15 dnů. V případě více dědiců je tuto lhůtu nutné počítat od doručení rozhodnutí poslednímu z dědiců. Odvolací lhůty je možné se vzdát. V případě, že se odvolací lhůty vzdává více dědiců, nabyde rozhodnutí právní moci až k datu "vzdání se" posledním z dědiců.
Vyplacení / prodej podílů na nemovitosti
V případě více dědiců tito na nemovitosti získávají ideální podíly, které jsou volně prodejné. Platí však zákonné předkupní právo spoluvlastníků, a to po dobu 1/2 roku od nabytí právní moci o dědictví. Prodávaný podíl je v této době nutné nabídnout ostatním spoluvlastníkům, a to za stejných podmínek, jako se nabízí ke koupi 3. osobě. Předkupní právo však neplatí, pokud se podíl prodává manželi / manželce, sourozenci, dětem nebo jiným osobám blízkým. Po uplynutí této ochranné lhůty předkupní právo zaniká a podíl je možné prodat komukoliv bez souhlasu či vědomí ostatních spoluvlastníků
Lze také uzavřít dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, kdy ostatní spoluvlastníka z jeho podílu vyplatí.
Dle § 1140 občanského zákoníku nemůže být k vlastnictví nikdo nucen. Pokud uvedené varianty selžou, může se spoluvlastnictví zrušit rozhodnutím soudu. Ten nemovitost rozdělí, nebo ji přikáže za náhradu jednomu nebo více ze spoluvlastníkům (vyplacení podílů) nebo nařídí její prodej v dražbě a výtěžek rozdělí mezi spoluvlastníky.
Prodej nemovitosti
Na prodej nemovitostí všeobecně (tedy nejen zděděných) se vztahuje daň z příjmu. V případě zděděné nemovitosti se vypočítává z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou určenou v dědickém řízení, a to ve výši 15% nebo 23%. Uměle snížený odhad tržní ceny nemovitosti v rámci dědického řízení se proto nemusí vyplatit.
Platbě daně z příjmu je možné předejít dodržením tzv. časového testu. Jedná se o zákonnou lhůtu, po jejímž uplynutí je vlastník nemovitosti od placení daně z příjmu osvobozen.
Časový test v délce
- 10 let platí pro všechny nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021,
- 5 let platí pouze pro nemovitosti, které byly koupeny nebo získány do 31. prosince 2020.
Avšak pozor! V případě dědictví v řadě přímé (děti, rodiče, vnoučata, pravnoučata, prarodiče) a po manželovi / manželce, existuje při uplatnění časového testu výhoda - v těchto případech se započítává i doba, po kterou zůstavitel nemovitost prokazatelně vlastnil. Časový test se tak dá zkrátit až na nulu.
Pro úplnost dodávám, že tuto výhodu nelze vztáhnout na jiné dědické třídy, tedy ani na řadu pobočnou (např. sourozence) nebo na partnery. Tyto třídy budou při nedodržení časového testu a při rozdílu mezi prodejní cenou a cenou určenou v dědickém řízení (resp. při vyšší prodejní ceně) platit daň z příjmu vždy, resp. stejně, jako u jiných prodejů za nedodržení časového testu.
Při prodeji nemovitosti všeobecně nemusíte daň z příjmu platit v dalších dvou případech. Jedná se o
- splnění požadavku na dva roky bydlení (kdy je prokazatelné, že prodávající v nemovitosti bydlel alespoň dva roky před prodejem, přičemž se nemusí jednat o trvalý pobyt),
- reinvestici do vlastního bydlení, kdy se peníze z prodeje použijí na vlastní bydlení. Vlastním bydlením se rozumí koupě, výstavba či rekonstrukce domu nebo bytu, koupě pozemku (pokud se do 4 let zahájí výstavba domu), splacení úvěru či úhrada za převod družstevního podílu. Takový postup lze použít nejen po prodeji nemovitosti (tzn. do konce roku, který následuje po roce, kdy se peníze z prodeje obdrží), ale i zpětně jeden rok před prodejem. V každém případě je nutné o takovém postupu vyrozumět finanční úřad, a to ve standardním termínu pro podání daňového přiznání (pro takové vyrozumění neexistuje formulář, jedná se o pouhé sdělení, v němž se uvede částka získaná prodejem a záměr tuto částku reinvestovat).
Je vhodné dodat, že zděděná nemovitost nespadá do společného jmění manželů. Dědic ji tedy může prodat bez souhlasu manžela / manželky. Pozor ale na to, zda se nejedná o rodinnou domácnost, která požívá právní ochrany. V takovém případě je prodej soudně napadnutelný.
Chcete se na něco zeptat, potřebujete informace k dědickému řízení? Napište mi, ozvu se Vám.